Kiracı vefat ederse veya ayrılık olursa: kira sözleşmesini kim devralır?

Kısa cevap

Kiracı, sözleşmede veya kanunda aksi yoksa, kira sözleşmesinden doğan haklarını ve yükümlülüklerini ev sahibinin onayı olmadan başkasına devredemez (husleieloven § 8-1). Kanun bunun önemli istisnalarını düzenler: kiracı ölürse evde oturan eş, belirli şartlarla çocuklar ve birlikte yaşayan diğer kişiler sözleşmeye girebilir (§ 8-2). Kiracı ortak evden ayrılırsa eşin, belirli şartlarla diğer hane üyelerinin de sözleşmeye girme hakkı vardır (§ 8-3). Ölüm hâlinde ev sahibi feshederse, sözleşmeye girmek isteyenler yazılı fesih bildirimini aldıkları günden itibaren bir ay içinde ev sahibine yazılı bildirimde bulunmalıdır (§ 8-2 ikinci fıkra). Bize yazmanız bu süreyi durdurmaz.

Bu sayfa genel bilgi verir ve kendi dosyanızla ilgili hukuki değerlendirme yerine geçmez.

1. Kural: sözleşme ev sahibinin onayı olmadan devredilemez

• Kiracı, sözleşmeden veya bir kanun hükmünden aksi anlaşılmadıkça, kira sözleşmesinden doğan haklarını veya yükümlülüklerini ev sahibinin onayı olmadan başkasına devredemez (husleieloven § 8-1).

• Aşağıdaki haklar kanundan doğar. Konut kiralarında kiracı aleyhine kanundan daha elverişsiz şartlar kararlaştırılamaz ve ileri sürülemez (§ 1-2 birinci fıkra).

• Bu sayfa sözleşmenin tamamen başka birine geçmesini (leierskifte) anlatır. Birini yanınıza almak veya evi alt kiraya vermek için alt kiralama rehberine bakın.

2. Kiracı vefat ederse kimler sözleşmeye girebilir?

Konut kiracısı ölürse şu kişilerin kira sözleşmesine girme (tre inn) hakkı vardır (husleieloven § 8-2 birinci fıkra):

• evde oturan eş (ektefelle),

• ölümden önceki son altı ay boyunca kiracıyla ortak hanede yaşamış olan, kiracının alt soyundan akrabaları (çocukları, torunları),

• ölüm anında kiracıyla ortak hanede yaşayan ve husstandsfellesskapsloven § 1’deki şartları taşıyan diğer kişiler.

Sağ kalan eşin öncelik hakkı vardır. Diğer hak sahiplerinin hakları birbirine eşittir (§ 8-2 birinci fıkranın son iki cümlesi).

Üçüncü gruptaki kişiler için husstandsfellesskapsloven § 1’e göre şartlar şunlardır: birlikte yaşayanlar evli olmayan ve 18 yaşını geçmiş kişiler olmalı ve en az iki yıl birlikte yaşamış olmalı ya da birlikte çocukları olmalı, olmuş olmalı veya bekleniyor olmalıdır. Birlikte yaşayan partnerler (samboer) çoğunlukla bu gruba girer. Birlikte yaşayanın ölümünde kira sözleşmesine girme hakkı husleieloven’e göre belirlenir (husstandsfellesskapsloven § 2 ikinci fıkra).

3. Vefattan sonra fesih: ev sahibi veya tereke sözleşmeyi sona erdirebilir mi?

• Kiracı kira ilişkisi sona ermeden ölürse, sözleşme daha uzun süreli yapılmış veya daha uzun bir fesih süresi kararlaştırılmış olsa bile, hem ev sahibi hem de tereke (dødsbo) sözleşmeyi § 9-6’daki ihbar süresiyle feshedebilir (husleieloven § 9-10 birinci fıkra). Aksi kararlaştırılmadıkça bu süre üç aydır ve bir takvim ayının sonunda sona erer (§ 9-6 birinci ve dördüncü fıkra). Kiracının sözleşmeye göre başka birinin konutunu kullanabildiği tek oda kiralarında ve bağımsız garaj veya depo kiralarında süre bir aydır (§ 9-6 ikinci fıkra).

• Bu fesih yazılı olmalıdır. Olağan fesih kurallarının (§§ 9-5–9-9) bu fesihte uygulanmadığını kanun ayrıca belirtir (§ 9-10 üçüncü fıkra).

• Kiracının kullanım hakkını başkasına devretme hakkı varsa, ev sahibi sözleşmeyi bu hükme dayanarak feshedemez. Bu durumda tereke sözleşmeyi bu hükme dayanarak feshetmek isterse, feshi ölüm tarihinden itibaren üç ay içinde yapmalıdır (§ 9-10 ikinci fıkra). Bize yazmanız bu süreyi durdurmaz.

4. Sözleşmeye girmek için ne yapmalısınız ve süreler nedir?

1. Ev sahibi feshederse: Sözleşmeye girmek isteyenler, ev sahibinin yazılı fesih bildirimini aldıkları günden itibaren bir ay içinde ev sahibine yazılı bildirim göndermelidir. Ev sahibinin bildirimi bu süreyi ve bildirimin yazılı olması gerektiğini belirtmelidir. Gönderdiğiniz bildirim, feshe itiraz (protest, § 9-8) sayılır (husleieloven § 8-2 ikinci fıkra). Bize yazmanız bu süreyi durdurmaz.

2. Tereke feshederse: Sözleşmeye girmek isteyenler, terekenin fesih bildiriminin ev sahibine ulaştığı günden itibaren bir ay içinde ev sahibine bildirim göndermelidir (§ 8-2 üçüncü fıkra). Bu süre sizin bildiriminizden değil, ev sahibinin terekenin feshini aldığı günden itibaren işler. Bize yazmanız bu süreyi durdurmaz.

3. Birlikte yaşayan partnerler ve diğer hane üyeleri: Ev sahibi, bu kişileri § 7-1’e göre haneye kabul etmiş olmadıkça onlara bildirim göndermek zorunda değildir (§ 8-2 ikinci fıkra). Bu nedenle size bildirim gelmese de süre işliyor olabilir. Kiracının ölümünden sonra ev sahibiyle ve terekeyle yazılı iletişim kurun.

4. Bildirimi yazılı gönderin ve gönderim tarihini belgeleyin. Kullanım hakkı, ev sahibinin onayı gerekmeyen bir devirde, bildiriminizin ev sahibine ulaştığı andan itibaren size geçer; bildirimde daha geç bir tarih belirtilmişse o tarihten itibaren geçer (§ 8-5 birinci fıkra).

5. Ayrılık, boşanma veya birlikte yaşamanın sona ermesi

• Kiracı eşlerin ortak evinden ayrılırsa, diğer eşin kira sözleşmesine girme hakkı vardır (husleieloven § 8-3 birinci fıkra).

• Ayrılık (separasjon) veya boşanma sırasında ortak evin kullanımı konusunda belirlenen veya kararlaştırılan düzenleme ev sahibini bağlar (§ 8-3 ikinci fıkra).

• Özel nedenler bunu haklı kılıyorsa, bir eş, eşlerin ve çocukların ihtiyaçları dikkate alınarak, önceki durumdan bağımsız olarak ortak eve ilişkin kira sözleşmesini devralmayı isteyebilir (ekteskapsloven § 67 birinci fıkra c bendi ve ikinci fıkra).

• Evli olmayan hane üyesi, husstandsfellesskapsloven § 1’deki şartlar ve § 3 birinci fıkra 1 numaradaki şart (bunu haklı kılan güçlü nedenler, sterke grunner) varsa sözleşmeye girebilir (husleieloven § 8-3 üçüncü fıkra). Sözleşme diğer kişinin adına yapılmış olsa bile bu mümkündür (husstandsfellesskapsloven § 3 birinci fıkra 1 numara).

• Eşlerin ikisi de ortak evden ayrılırsa, eşlerin alt soyundan akrabaları (örneğin çocukları) bir hane üyesiyle aynı şekilde sözleşmeye girme hakkına sahiptir; yani yukarıdaki hane üyesi şartları onlar için de geçerlidir (husleieloven § 8-3 üçüncü fıkra).

Ayrılık ve boşanmada mal paylaşımı ayrı kurallara tabidir. Bu sayfa yalnızca kira sözleşmesini anlatır.

6. Eski borçlardan siz mi sorumlusunuz?

• Devirden sonra muaccel olan (vadesi gelen) alacaklardan yalnızca yeni kiracı sorumludur (husleieloven § 8-5 ikinci fıkra). Devir için ev sahibinin onayı gerekiyorsa, ev sahibi, kullanım hakkının devredildiği andan (§ 8-5 birinci fıkra) geriye doğru hesaplanan son altı ayda muaccel olmuş alacaklar için yeni kiracının kişisel sorumluluk üstlenmesini onay şartı olarak koyabilir; bu alacağın tutarı belirtilmelidir (§ 8-5 ikinci fıkra).

• Önceki kiracının kanundan veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ihlal etmiş olması, ev sahibine yeni kiracıya karşı ihlal yaptırımları uygulama hakkı vermez. Devre onay başvurusu ev sahibine ulaştıktan sonra, sözleşmenin bu andan önce ihlal edilmiş olması nedeniyle sözleşmenin derhal feshi (heving) ancak ev sahibi devre onay vermeyi reddedebiliyorsa mümkündür (§ 8-5 üçüncü fıkra).

7. Evin maliki değişirse kira sözleşmesi ne olur?

• Evin maliki değişirse (eierskifte), ev sahibi kira sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülüklerini yeni malike devredebilir (husleieloven § 8-6 birinci fıkra).

• Yeni malikin durumu haklı bir neden oluşturuyorsa, yeterli teminat verilmedikçe kiracı, eski ev sahibinin de sözleşmeden doğan yükümlülüklerin doğru yerine getirilmesinden yeni malikle birlikte sorumlu olmasını isteyebilir. Bu talep, malik değişikliğini öğrendiğiniz veya öğrenmeniz gereken tarihten itibaren altı ay içinde eski ev sahibine yöneltilmelidir (§ 8-6 ikinci fıkra). Bize yazmanız bu süreyi durdurmaz.

Kira uyuşmazlıklarında nereye başvurulacağı için HTU rehberine bakın. Fesih ve itiraz kuralları için fesih rehberine bakın.

Hangi belgeleri hazırlamalısınız?

• Kira sözleşmesi ve varsa ekleri

• Ölüm belgesi veya tereke ile ilgili belgeler (örneğin mirasçılık belgesi)

• Kiracıyla aynı adreste yaşadığınızı ve ne kadar süredir birlikte yaşadığınızı gösteren belgeler (örneğin nüfus kaydı adres bilgisi)

• Evlilik belgesi veya ortak çocuk olduğunu gösteren belge

• Ev sahibinin haneye kabul onayı (§ 7-1) varsa bu onay

• Ev sahibinden veya terekeden gelen fesih bildirimi ve size ulaştığı tarih

• Ev sahibine gönderdiğiniz bildirimin kopyası ve gönderim kanıtı

• Ayrılık veya boşanmada ortak evin kullanımıyla ilgili anlaşma veya karar

Bize nasıl ulaşabilirsiniz

Konunuzu İletişim sayfasındaki formda kısaca anlatın veya bizi +47 22 46 46 46 numaralı telefondan arayın; varsa sürenin son gününü de belirtin. Formda belge veya hassas kişisel bilgi göndermeyin; belgelerin nasıl iletileceğini avukatla ayrıca kararlaştırırsınız. Avukat Servet Yildiz Stêrk durumu Türkçe veya Norveççe değerlendirir.

İlgili rehberler: Ev sahibi kira sözleşmesini feshederse · Alt kiralama (fremleie) · Norveç’te kira sözleşmesi: imzalamadan önce