Giriş
Norveç’te konut kiralarken imzaladığınız sözleşme, yıllarca nerede ve hangi koşullarla yaşayacağınızı belirleyebilir. Konut kira yasası (husleieloven) kiracıyı korur: konut kiralarında kiracı aleyhine olan sözleşme şartları kural olarak geçersizdir (husleieloven § 1-2). Yine de imzadan önce birkaç noktayı kontrol etmek, sonradan çıkacak uyuşmazlıkları azaltır.
Bu sayfa genel bilgi verir ve kendi sözleşmenizle ilgili hukuki değerlendirme yerine geçmez.
1. Sözlü mü, yazılı mı?
Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü yapılabilir. Sözlü yapıldıysa taraflardan biri isterse yazıya dökülmelidir (husleieloven § 1-4). Sözleşmeyi her zaman yazılı yapmanız ve bir kopyasını saklamanız önerilir.
2. Belirli süreli mi, belirsiz süreli mi?
Belirli süreli sözleşme (tidsbestemt leieavtale) süre bitince fesih gerekmeden sona erer. Ev sahibi, sözleşmenin bu süre içinde feshedilemeyeceğini yazılı olarak bildirmelidir; bildirmezse veya fesih hakkı kararlaştırıldıysa sözleşme süre içinde feshedilebilir (husleieloven § 9-2).
Konutlar için belirli süreli sözleşme kural olarak en az üç yıl olmalıdır. Ev sahibinin de oturduğu müstakil evdeki çatı/bodrum katı dairesi veya iki aileli evdeki daire için süre bir yıla indirilebilir. Ev sahibinin konutu kendisi kullanacak olması veya başka bir haklı neden (saklig grunn) gibi istisnalar ancak bu neden sözleşme yapılırken kiracıya yazılı bildirildiyse geçerlidir (husleieloven § 9-3).
Bu kurallara aykırı yapılan belirli süreli sözleşme belirsiz süreli sayılır (husleieloven § 9-3 son fıkra).
Süre bittikten sonra kira ilişkisi üç aydan fazla devam eder ve ev sahibi yazılı olarak taşınmanızı istemezse, sözleşme belirsiz süreliye dönüşür (husleieloven § 9-2).
3. Depozito ve teminat
Depozito (depositum) en fazla altı aylık kira tutarında olabilir (husleieloven § 3-5).
Depozito, bir bankada kiracı adına açılan ayrı bir hesaba yatırılmalıdır. Hesap açma masrafını ev sahibi öder. Kira ilişkisi sürerken taraflardan hiçbiri parayı tek başına çekemez.
Depozitoyu ev sahibinin kişisel hesabına veya nakit olarak ödemeniz istenirse dikkatli olun; bu, yasanın öngördüğü yöntem değildir.
Depozito yerine veya depozitoyla birlikte teminat (garanti) istenebilir; ikisinin toplamı altı aylık kirayı aşamaz (husleieloven § 3-6).
Konut kiralarında yasada sayılanlar dışında başka ödeme (örneğin «aracılık ücreti» veya «anahtar parası») istenemez. Bu şekilde ödenen tutar geri istenebilir (husleieloven § 3-7).
4. Taşınırken: teslim protokolü
Taşındığınız gün konutun durumunu fotoğraflayın ve ev sahibiyle birlikte bir teslim protokolü (overtakelsesprotokoll) imzalayın.
Çıkarken konut, aksi kararlaştırılmadıysa, toplanmış, temizlenmiş ve teslim aldığınızdaki durumda olmalıdır; olağan yıpranma (alminnelig slit og elde) hariçtir (husleieloven § 10-2).
Ev sahibi hasar için talepte bulunacaksa, bunu hasarı fark etmesi gereken andan sonra makul bir süre içinde yapmalıdır (husleieloven § 10-3).
5. Uyuşmazlık çıkarsa
Konut kira uyuşmazlıkları, uzlaşma kurulunda (forliksråd) değil, Kira Uyuşmazlıkları Kurulu’nda (Husleietvistutvalget, HTU) görülür (husleieloven § 12-5). HTU tüm ülkede hizmet verir ve 1.1.2026’dan itibaren Husbanken’in bir parçasıdır. HTU kararına karşı, karar tebliğ edildikten sonra bir ay içinde ilk derece mahkemesinde (tingrett) dava açılmazsa karar kesinleşmiş mahkeme kararı etkisi kazanır (HTU yönetmeliği §§ 14 ve 15). Depozito uyuşmazlığı için «Ev sahibi depozitoyu geri vermiyor. Ne yapabilirim?»’e bakın. Bize ulaşmanız süreleri durdurmaz.
Hangi belgeleri hazırlamalısınız?
Sözleşme taslağı ve ev sahibiyle yazışmalar (SMS, e-posta, ilan metni)
Depozito hesabı belgesi (bankanın adı, hesabın kiracı adına olduğu)
Teslim protokolü ve tarihli fotoğraflar
Kira ödemelerinin dökümü
Bize nasıl ulaşabilirsiniz
Sözleşmeyi imzalamadan önce konunuzu İletişim sayfasındaki formda kısaca anlatın veya bizi +47 22 46 46 46 numaralı telefondan arayın; varsa sürenin son gününü de belirtin. Formda belge veya hassas kişisel bilgi göndermeyin; belgelerin nasıl iletileceğini avukatla ayrıca kararlaştırırsınız. Avukat Servet Yildiz Stêrk sözleşmeyi Türkçe veya Norveççe olarak inceler. Ücret esasları Ücretler sayfasında açıklanır; kapsam çalışmaya başlamadan önce konuşulur. Hizmet sayfası: Konut ve kira: depozito, fesih ve ayıp.
İlgili: Ev sahibi depozitoyu geri vermiyor · Sözleşme ihlali ve ödenmeyen alacaklar · Avukat masrafları, fri rettshjelp ve sigorta
Kaynaklar
Kiracı aleyhine şartların geçersizliği: Husleieloven § 1-2. Ufravikelighet
Sözleşmenin şekli (yazılı veya sözlü): Husleieloven § 1-4. Avtaleform
Depozito (en fazla altı aylık kira, kiracı adına ayrı hesap): Husleieloven § 3-5. Depositum
Teminat (garanti): Husleieloven § 3-6. Garanti
Başka ödeme yasağı: Husleieloven § 3-7. Forbud mot andre ytelser ved leie av bolig
Belirli süreli sözleşmeler: Husleieloven § 9-2. Tidsbestemte leieavtaler
Belirli süreli konut kirasında asgari süre: Husleieloven § 9-3. Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig
Konutun iadesi: Husleieloven § 10-2. Tilbakelevering
Hasar talebi ve makul süre: Husleieloven § 10-3. Erstatning for forsinkelse og mangel
Kira Uyuşmazlıkları Kurulu: Husleieloven § 12-5. Husleietvistutvalget
HTU kararlarının hukuki etkisi: HTU-forskriften § 14. Rettsvirkninger av klage, forlik og vedtak
HTU kararına karşı bir ay içinde dava: HTU-forskriften § 15. Søksmål for tingretten
HTU – kira sözleşmesi: htu.no – Husleiekontrakt
HTU – depozito ve teminat: htu.no – Depositum og garanti
İlgili rehberler
Ev sahibi kirayı artırmak istiyor. Buna hakkı var mı?
Ev sahibi kirayı yılda en fazla bir kez ve en çok tüketici fiyat endeksi kadar artırabilir. Yazılı bildirim ve en az bir aylık süre gerekir.
Ev sahibi kira sözleşmemi gerekçe göstermeden feshetti. Fesih geçerli mi?
Fesih yazılı ve gerekçeli olmalıdır. Kabul etmiyorsanız, fesih size ulaştıktan sonra bir ay içinde ev sahibine yazılı itiraz (protest) gönderin.
Kiraladığım evde giderilmeyen bir ayıp var. Ne yapabilirim?
Sorunu ev sahibine yazılı bildirin ve giderilmesini isteyin. Ev sahibi gidermezse kira indirimi, masrafların karşılanması veya tazminat istenebilir.
Ev sahibi haber vermeden evime girebilir mi?
Genel kural olarak hayır. Ev sahibi denetim veya bakım için girebilir ama size makul bir süre önce haber vermelidir. Acil hasar durumları istisnadır.