Kısa cevap
Taşınmaz satışlarında kusur (mangel) kuralları taşınmaz devri kanununda (avhendingslova) yer alır. Ev sözleşmeye uymuyorsa, eksik veya yanlış bilgi verildiyse ya da ev beklenenden önemli ölçüde kötü durumdaysa kusur olabilir (avhendingslova §§ 3-1, 3-7, 3-8, 3-9). Alıcı küçük kusurların masrafını belirli bir tutara kadar kendisi karşılar (§ 3-1 dördüncü fıkra). Kusuru makul süre içinde ve kural olarak devralmadan sonra en geç beş yıl içinde bildirmelisiniz (§ 4-19). Bize yazmanız bu süreyi durdurmaz.
Bu sayfa genel bilgi verir ve kendi dosyanızla ilgili hukuki değerlendirme yerine geçmez.
1. Bu kurallar hangi satışlara uygulanır?
Kanun taşınmaz satışlarına uygulanır; tüketiciyle yapılan yeni konut inşası sözleşmeleri başka bir kanuna (bustadoppføringslova) tabidir (avhendingslova § 1-1).
Tüketici alımlarında (forbrukarkjøp) kanunun birçok kuralından alıcı aleyhine sapılamaz (§ 1-2 ikinci ve üçüncü fıkra).
2. Ne zaman kusur vardır?
Ev, sözleşmeden doğan kalite, donanım ve diğer şartlara uymuyorsa kusurludur; değerlendirme, riskin alıcıya geçtiği ana göre yapılır (avhendingslova § 3-1 birinci ve ikinci fıkra).
Beklentiler, evin türüne, yaşına ve görünür durumuna göre belirlenir (§ 3-2).
Satıcının bildiği veya bilmesi gereken ve alıcının öğrenmeyi bekleyebileceği bir durumun söylenmemesi (§ 3-7) ya da satış ilanı dahil yanlış bilgi verilmesi (§ 3-8) kusur olabilir.
Belirli şartlarda alan eksikliği de kusur olabilir (§ 3-3).
3. «Olduğu gibi» satış ve ekspertiz raporu
Tüketici alımlarında «olduğu gibi» (som han er) şartı ve benzeri genel çekinceler etkisizdir (avhendingslova § 3-9 ikinci fıkra, § 1-2 üçüncü fıkra).
Alıcının, durum raporunda (tilstandsrapport) veya incelemesine sunulan diğer satış belgelerinde açıkça görülen durumları bildiği kabul edilir; bunlar sonradan kusur olarak ileri sürülemez (§ 3-10 birinci fıkra).
Bu nedenle satıştan önce raporu dikkatle okumak önemlidir.
4. Küçük kusurlar için kendi payınız
Kanunda aksi belirtilmedikçe alıcı, kusurlardan doğan zarar ve masrafları 10 000 krona kadar kendisi karşılar. Bu kural, yeni olarak satılan binalarda uygulanmaz (avhendingslova § 3-1 dördüncü fıkra).
5. Hangi talepleriniz olabilir?
Kusur varsa alıcı onarım, fiyat indirimi, sözleşmenin feshi (heving), tazminat (skadebot) isteyebilir ve ödemenin bir kısmını tutabilir (avhendingslova § 4-8).
Satıcı kusuru gidermeyi teklif ederse, bu sizin için makul olmayan bir sakınca yaratmıyorsa ve özel bir itiraz nedeniniz yoksa kabul etmeniz gerekir (§ 4-10 birinci fıkra).
Fiyat indirimi orantılı olmalıdır; aksi kanıtlanmadıkça kusurun giderilme masrafı kadar belirlenir (§ 4-12).
Sözleşmenin feshi yalnızca kusur esaslı bir sözleşme ihlali oluşturuyorsa mümkündür ve makul süre içinde bildirilmelidir (§ 4-13). Bize yazmanız bu süreyi durdurmaz.
Tazminatın şartları ayrıca düzenlenmiştir (§ 4-14).
6. Kusuru ne zaman ve nasıl bildirmelisiniz?
Evi devraldıktan sonra makul ilk fırsatta, iyi uygulamaya uygun şekilde inceleyin (avhendingslova § 4-9).
Kusuru fark ettiğinizde veya fark etmeniz gerektiğinde makul süre içinde satıcıya, ihlali ileri sürdüğünüzü ve ne tür bir ihlal olduğunu bildirin (§ 4-19 birinci fıkra).
Satıcı daha uzun süre için garanti vermediyse, bildirim en geç evi devraldıktan beş yıl sonra yapılabilir (§ 4-19 ikinci fıkra). Bize yazmanız bu süreyi durdurmaz.
Zamanaşımı kuralları da ayrıca uygulanır (§ 4-19 dördüncü fıkra).
Anlaşma olmazsa uyuşmazlık genellikle önce uzlaştırma kuruluna götürülür; kanunda istisnalar vardır (tvisteloven § 6-2).
Hangi belgeleri hazırlamalısınız?
Satış sözleşmesi ve satış ilanı (salgsoppgave)
Durum raporu (tilstandsrapport) ve satıcının bilgi formu
Kusuru gösteren fotoğraflar ve uzman değerlendirmesi
Satıcıya gönderdiğiniz bildirim ve tarihi
Onarım teklifleri veya faturalar
Bize nasıl ulaşabilirsiniz
Konunuzu İletişim sayfasındaki formda kısaca anlatın veya bizi +47 22 46 46 46 numaralı telefondan arayın; varsa sürenin son gününü de belirtin. Formda belge veya hassas kişisel bilgi göndermeyin; belgelerin nasıl iletileceğini avukatla ayrıca kararlaştırırsınız. Avukat Servet Yildiz Stêrk durumu Türkçe veya Norveççe değerlendirir.
İlgili rehberler: Komşuluk uyuşmazlıkları · Kiralık evde kusur · Konut ve kira
Sık sorulan sorular
Sözleşmede ev «olduğu gibi» satıldı yazıyor; yine de hak iddia edebilir miyim?
Tüketici alımlarında bu tür genel çekincelerin etkisi yoktur. (avhendingslova §§ 1-2, 3-9)
Durum raporunda yazan bir kusur için talepte bulunabilir miyim?
Raporda açıkça görülen durumları bildiğiniz kabul edilir; bunlar genellikle kusur olarak ileri sürülemez. (avhendingslova § 3-10)
Kusuru ne zamana kadar bildirmeliyim?
Fark ettiğinizde makul süre içinde ve en geç devralmadan beş yıl sonra. Bize yazmanız bu süreyi durdurmaz. (avhendingslova § 4-19)
Kaynaklar
İlgili rehberler
Ev sahibi kirayı artırmak istiyor. Buna hakkı var mı?
Ev sahibi kirayı yılda en fazla bir kez ve en çok tüketici fiyat endeksi kadar artırabilir. Yazılı bildirim ve en az bir aylık süre gerekir.
Ev sahibi kira sözleşmemi gerekçe göstermeden feshetti. Fesih geçerli mi?
Fesih yazılı ve gerekçeli olmalıdır. Kabul etmiyorsanız, fesih size ulaştıktan sonra bir ay içinde ev sahibine yazılı itiraz (protest) gönderin.
Kiraladığım evde giderilmeyen bir ayıp var. Ne yapabilirim?
Sorunu ev sahibine yazılı bildirin ve giderilmesini isteyin. Ev sahibi gidermezse kira indirimi, masrafların karşılanması veya tazminat istenebilir.
Ev sahibi haber vermeden evime girebilir mi?
Genel kural olarak hayır. Ev sahibi denetim veya bakım için girebilir ama size makul bir süre önce haber vermelidir. Acil hasar durumları istisnadır.